이전 글에서는 무허가건축물 및 사유지 건물이 국공유지를 점유하고 있을 때 발생하는 토지 불하(수의계약 매수청구) 절차와 추가 비용 산정 공식을 함께 알아보았습니다. 이번에 살펴볼 주제는 정비사업의 총 사업비 중 가장 큰 비중을 차지하는 ‘시공사 공사도급 계약’의 구조와 공사비 증액 방어 전략입니다.
재개발 사업에서 시공사와의 계약 형태가 어떻게 체결되느냐에 따라 향후 원자재 가격 상승이나 일반분양 미분양에 따른 리스크를 누가 부담할지가 완전히 갈리게 됩니다. 조합원의 추가분담금 변동과 직결되는 ‘도급제’와 ‘지분제’의 본질적인 차이를 자세히 살펴보겠습니다.
도급제 계약의 구조와 사업비 정산 메커니즘
현재 대부분의 재개발 구역에서 채택하고 있는 ‘기성불 도급제’는 조합이 사업의 주체가 되어 모든 이익과 손실을 떠안고, 시공사에는 순수한 공사비(평당 공사비 × 연면적)만을 지급하는 방식입니다.
일반분양 가격이 상승하여 분양 수입이 늘어나면 그 개발 이익이 고스란히 조합원에게 귀속되어 비례율이 올라가는 장점이 있습니다. 하지만 반대로 원자재 가격 인상에 따른 공사비 증액 요구나 일반분양 미분양 사태가 발생할 경우 그 손실 역시 조합원들이 추가분담금 형태로 전액 부담해야 하는 조건문이 작동합니다.
확정 지분제와 변동 지분제의 위험 분산 원리
반면 ‘확정 지분제’는 시공사가 사업의 전면에 나서서 조합원에게 일정 비율의 지분율(예: 감정평가액의 120% 권리가액 보장)을 약속하고, 잔여 일반분양 수익과 미분양 리스크를 시공사가 모두 책임지는 방식입니다.
조합원 입장에서는 추가분담금 변동 위험이 없어 자금 계획의 예측 가능성이 매우 높아집니다. 그러나 부동산 경기 하락기에는 시공사가 손실을 피하기 위해 설계 변경을 요구하거나 공사 지연을 유도하는 ‘변동 지분제’로 계약 변경을 시도하는 갈등이 빈번하므로 계약서 특약 문구를 정밀 검토해야 합니다.
도급제 vs 지분제 사업 방식 비교 매트릭스
내가 보유한 정비구역의 시공 계약 형태에 따른 리스크 노출 정도를 파악하기 위해 아래의 비교 매트릭스를 확인해 보시기 바랍니다.
| 구분 항목 | 도급제 (현재 주류 방식) | 확정 지분제 |
|---|---|---|
| 개발 이익 및 손실 | • 조합원 전원에게 귀속 • 분양 대박 시 비례율 상승 / 미분양 시 분담금 증가 |
• 시공사가 전액 인수 • 분양 성패와 무관하게 조합원 무상지분율 보장 |
| 공사비 증액 리스크 | • 물가 변동 및 설계 변경에 따른 증액 조합 부담 • 시공사와의 공사비 검증 분쟁 빈번 |
• 계약 체결 시 약정된 지분율 고정 • 단, 사업 지연 시 시공사의 계약 해지 갈등 존재 |
공사비 분쟁 방어를 위한 최종 점검
재개발 투자는 관리처분인가 이후 착공 단계에서 발생하는 공사비 증액 폭에 따라 최종 실투자 수익률이 요동칩니다. 시공사 선정 총회 책자에서 물가상승률 반영 기준(소비자물가지수 vs 건설공사비지수)과 실착공 이후 공사비 인상 불가 특약이 존재하는지 확인해야 합니다.
조합 총회 의결 안건의 세부 계약서를 검토하는 습관이 안전한 자산 증식의 기본입니다. 이어지는 글에서는 재개발 구역 내 세입자 주거이전비 및 영업보상금 산정 기준과 보상 갈등 해결 방안에 대해 살펴보겠습니다.