부동산

애드센스 승인을 위한 열 번째 전문 포스팅 주제는 ‘재개발 사업성 분석의 핵심인 공사비 증액 압박과 추가분담금 예측 모델’입니다. 최근 부동산 시장의 가장 뜨거운 감자인 공사비 이슈를 감정평가 및 사업수지 분석 관점에서 1,300자 내외로 심도 있게 다루었습니다. [재개발 실무] 공사비 1,000만 원 시대, 내 추가분담금 폭탄 피하는 예측 모델 분석 최근 전국의 재개발·재건축 사업장이 ‘공사비 증액’이라는 … 더 읽기

재개발 구역 내에 토지를 소유하고 있지만, 해당 토지가 현재 ‘도로’로 사용되고 있는 경우가 있습니다. 많은 소유자가 “도로라도 엄연한 내 땅인데 주변 대지와 똑같이 평가받아야 하는 것 아니냐”고 주장하지만, 감정평가 실무에서는 해당 도로가 어떤 성격이냐에 따라 평가액이 극명하게 갈립니다. 오늘은 도로 부지의 감정평가 단가가 결정되는 세 가지 핵심 기준을 분석해 보겠습니다. 1. 도로 부지 평가의 대원칙: … 더 읽기

재개발 사업의 꽃이라고 불리는 ‘관리처분계획’ 단계가 다가오면, 많은 소유자가 큰 기대와 함께 종전자산 감정평가 결과 통지서를 받아듭니다. 하지만 통지서에 적힌 숫자가 내가 예상했던 시세나 공인중개사사무소에서 들었던 금액보다 현저히 낮아 실망과 분노를 느끼는 경우가 많습니다. 이때 무작정 조합에 항의하기보다는, 법적으로 보장된 불복 절차를 정확히 이해하고 단계별로 대응하는 것이 중요합니다. 1. 감정평가액이 시세보다 낮은 이유 감정평가 실무상 … 더 읽기

부동산 정비사업 투자에서 가장 무서운 단어는 ‘현금청산’입니다. 특히 투기 수요를 억제하기 위해 마련된 조합원 지위 승계 제한 규정은 내가 산 매물이 ‘아파트 입주권’이 될지, 아니면 단순한 ‘현금 뭉치’가 될지를 결정하는 핵심 잣대입니다. 많은 투자자가 투기과열지구와 조정대상지역의 규제를 혼동하곤 하는데, 오늘은 「도시 및 주거환경정비법(도정법)」 제39조를 중심으로 그 차이를 명확히 짚어보겠습니다. 재개발 사업의 꽃이라고 불리는 ‘관리처분계획’ 단계가 … 더 읽기

부산 해운대나 노후 주거지 재개발 구역을 분석하다 보면, 토지 등기부등본상의 소유자가 ‘국(기획재정부)’이나 ‘부산광역시’, ‘해운대구’로 되어 있는 경우를 흔히 발견합니다. 소유자는 건물만 가지고 있고 땅은 나라 땅을 빌려 쓰고 있는 셈인데, 이를 실무에서는 ‘국공유지 점유 건축물’이라고 부릅니다. 재개발 사업이 진행되면 이 땅을 조합원이 사오는 ‘불하(拂下)’ 과정을 거쳐야 하는데, 이 과정에서 예상치 못한 변상금 리스크가 발생할 수 … 더 읽기

부산 해운대구나 주요 재개발 예정지를 걷다 보면 “축! 조합설립동의율 75% 달성 완료” 혹은 “구역 지정 동의율 67% 임박” 같은 화려한 현수막을 쉽게 볼 수 있습니다. 투자자 입장에서는 사업이 금방이라도 진행될 것 같은 기대감에 부풀게 되지만, 감정평가 실무와 도정법의 관점에서 보면 이 ‘숫자’에는 상당한 행정적, 법률적 함정이 숨어 있을 수 있습니다. 오늘은 재개발 사업의 성패를 가르는 … 더 읽기

부산 해운대구와 장산 인근의 노후 주거지를 중심으로 재개발 추진 움직임이 활발해지면서 투자자들의 발걸음도 빨라지고 있습니다. 특히 초기 투자금을 줄이기 위해 하나의 필지를 여러 명이 나누어 가진 ‘공유지분’ 매물, 일명 ‘지분 쪼개기’ 형태의 빌라나 토지에 관심을 갖는 경우가 많습니다. 하지만 부산광역시 도시 및 주거환경정비 조례를 정확히 이해하지 못하고 매수했다가는 단독 입주권이 아닌 ‘공유 지분’만 갖게 되어 … 더 읽기

재개발 사업지 인근 모델하우스나 부동산 홍보물에서 가장 많이 보이는 단어가 바로 ‘비례율’입니다. 많은 투자자가 비례율이 100%를 넘으면 사업성이 좋고, 내 자산 가치가 높아진다고 막연하게 생각합니다. 하지만 감정평가 실무와 조합 회계의 관점에서 보면 비례율은 얼마든지 조정 가능한 ‘숫자의 마술’일 수 있습니다. 오늘은 비례율이 실제 조합원 분양가와 추가분담금에 어떤 영향을 미치는지 정밀 분석해 보겠습니다. 1. 비례율(Proportionate Rate)의 … 더 읽기

재개발 투자 시장에서 소액 투자처로 꾸준히 인기를 끄는 대상이 있습니다. 바로 토지에 대한 소유권 없이 건물만 존재하는 ‘무허가 건축물’, 일명 ‘뚜껑 매물’입니다. 초기 투자금이 적게 든다는 강력한 장점이 있지만, 감정평가 실무와 법적 기준을 제대로 모른 채 진입했다가는 입주권은커녕 현금청산의 위기에 처할 수 있습니다. 오늘은 무허가 건축물 매수 시 반드시 체크해야 할 입주권 판정 기준과 세무 … 더 읽기

부동산 재개발 사업이 진행되면 누구나 아파트 입주권을 꿈꾸지만, 여러 사정으로 인해 ‘현금청산’을 선택하거나 강제되는 경우가 발생합니다. 특히 재개발 구역 내에서 상가를 운영하던 소유자나 임차인에게 가장 민감한 문제는 바로 영업권 보상입니다. 오늘은 감정평가 실무 관점에서 영업권 보상이 어떻게 평가되고, 무엇을 준비해야 정당한 가치를 인정받을 수 있는지 심층 분석해 보겠습니다. 1. 영업권 보상 대상의 법적 요건 재개발 … 더 읽기