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이전 글에서는 무허가건축물 및 사유지 건물이 국공유지를 점유하고 있을 때 발생하는 토지 불하(수의계약 매수청구) 절차와 추가 비용 산정 공식을 함께 알아보았습니다. 이번에 살펴볼 주제는 정비사업의 총 사업비 중 가장 큰 비중을 차지하는 ‘시공사 공사도급 계약’의 구조와 공사비 증액 방어 전략입니다. 재개발 사업에서 시공사와의 계약 형태가 어떻게 체결되느냐에 따라 향후 원자재 가격 상승이나 일반분양 미분양에 따른 리스크를계속 읽기

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이전 글에서는 법인 명의로 재개발 매물을 취득할 때 12% 중과세를 피하고 토지 취득세 4.6%를 적용받기 위한 멸실 타이밍 활용 전략을 함께 알아보았습니다. 이번에 살펴볼 주제는 재개발 구역 내 무허가건축물이나 사유지 건물 소유자가 마주하게 되는 필수 행정 절차, 바로 ‘국공유지 불하(수의계약 매수청구)’입니다. 국가나 지방자치단체의 토지(국유지·공유지)를 무단 점유하고 있던 건축물 소유자는 정비사업 진행 과정에서 해당 토지를 우선적으로 매입할계속 읽기

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이전 글에서는 재개발 사업의 양대 핵심 관문인 사업시행인가와 관리처분인가의 차이점 및 단계별 프리미엄 상승 구조를 함께 알아보았습니다. 이번에 살펴볼 주제는 다주택자 규제 환경 속에서 자산 포트폴리오를 확장하기 위한 대안으로 거론되는 ‘법인 명의 재개발 투자’의 세무 구조와 실전 전략입니다. 개인 명의로 주택 수가 늘어나면 취득세와 종부세, 양도소득세 중과세율이 일제히 가동되어 수익률이 크게 훼손됩니다. 하지만 법인 역시 주택계속 읽기

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이전 글에서는 재개발 상가 조합원의 분양 신청 우선순위와 아파트 입주권 배정 기준을 함께 알아보았습니다. 이번에 살펴볼 주제는 정비사업의 성패와 프리미엄(P) 상승 폭을 가르는 가장 결정적인 두 행정 단계, 바로 ‘사업시행인가’와 ‘관리처분계획인가’의 핵심 체크포인트입니다. 재개발 투자는 단계가 진행될 때마다 사업의 불확실성이 해소되면서 자산 가치가 계단식으로 상승하는 구조를 띱니다. 하지만 각 단계별로 수반되는 리스크의 성격과 현금 흐름의 요구계속 읽기

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이전 글에서는 사업 단계별 이주비 및 중도금 대출 승계 조건과 다주택자 규제 방어 전략을 함께 알아보았습니다. 이번에 살펴볼 주제는 재개발 구역 내 상가 소유자가 마주하게 되는 가장 중대한 선택, 바로 ‘상가 분양’과 ‘아파트 입주권’의 배정 기준입니다. 재개발 상가는 주택에 비해 대출 규제가 덜하고 취득세 중과 배제 등의 이점이 있어 투자자들의 관심이 높습니다. 하지만 관리처분계획 수립 시계속 읽기

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이전 글에서는 무허가건축물(뚜껑 매물)의 입주권 인정 요건과 필수 확인 서류를 함께 알아보았습니다. 이번에 살펴볼 주제는 정비사업 진행 과정에서 자금 스케줄의 핵심을 이루는 ‘이주비 및 중도금 대출’의 승계 조건과 다주택자 규제 방어 전략입니다. 재개발 구역은 사업이 진행될수록 거주 이전과 분양 계약 체결을 위한 대규모 자금 유동성이 필요합니다. 특히 정부의 부동산 규제 기조에 따라 대출 한도와 승계 요건이계속 읽기

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이전 글에서는 재개발 사업의 수익성을 결정짓는 비례율의 산정 메커니즘과 공사비 증액에 따른 추가분담금 리스크를 함께 알아보았습니다. 이번에 살펴볼 주제는 극초기 소액 투자의 대표적 특수 매물로 꼽히는 ‘무허가건축물’, 일명 ‘뚜껑 매물’의 입주권 분석법입니다. 토지 지분 없이 국공유지나 타인의 토지 위에 서 있는 무허가건축물은 취득세가 저렴하고 초기 진입 자금이 적어 매력적으로 보입니다. 하지만 지자체 조례가 정한 기준일을 하루라도계속 읽기

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이전 글에서는 재개발 자산의 취득부터 양도까지 각 단계별로 달라지는 취득세와 입주권 양도소득세 절세 포인트를 함께 알아보았습니다. 이번에 살펴볼 주제는 재개발 사업지의 수익성과 내 자산의 최종 가치를 결정짓는 가장 핵심적인 지표, 바로 ‘비례율’입니다. 많은 투자자들이 비례율이 100%를 넘으면 무조건 성공적인 사업장이라고 맹신하곤 합니다. 하지만 비례율은 조합의 사업비 산정과 종전자산 평가액 조율에 따라 인위적으로 조정될 수 있는 변수입니다.계속 읽기

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이전 글에서는 초기 재개발 구역 진입 시 필수적으로 점검해야 할 노후도와 주민 동의율 등 입안 요건들을 함께 알아보았습니다. 이번에 살펴볼 주제는 재개발 투자 수익률의 실질적인 크기를 결정짓는 ‘단계별 세무 전략’입니다. 재개발 자산은 사업 단계가 진행됨에 따라 자산의 성격이 ‘주택’에서 ‘입주권(부동산을 취득할 수 있는 권리)’, 그리고 다시 ‘신축 주택’으로 변화합니다. 이 과정에서 취득세, 보유세, 양도소득세의 과세 기준이계속 읽기

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부동산 자산 형성 과정에서 초기 재개발 구역은 소액의 자본으로 미래의 신축 아파트 입주권을 확보할 수 있는 대표적인 투자처로 꼽힙니다. 하지만 정비구역 지정 이전 단계의 사업지는 높은 기대수익률만큼이나 다양한 법적·행정적 리스크를 내포하고 있습니다. 성공적인 투자를 위해서는 단순한 중개인의 설명에 의존하기보다 공적 장부와 지자체 정비계획 수립 요건을 직접 교차 검증해야 합니다. 초기 정비구역 매물을 검토할 때 가장 우선적으로계속 읽기