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상가 경매 물건은 아파트나 빌라 같은 주거용 부동산에 비해 높은 임대수익률을 기대할 수 있어 매력적인 투자처로 꼽힙니다. 하지만 상가 입찰을 준비하는 투자자들의 발목을 잡는 거대한 법적 장벽이 하나 있습니다. 바로 임차인의 ‘권리금 보호 규정’입니다. 기존 상가 임차인이 “내가 피땀 흘려 일구어 놓은 바닥 권리금과 시설 권리금을 새로 들어올 임차인에게 받아 나가야겠으니, 낙찰자인 당신은 방해하지 마라. 만약계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 부동산 정비사업의 시계바늘이 ‘사업시행계획인가’를 지나면, 조합원들이 가장 긴장해야 하는 실무 절차가 시작됩니다. 바로 ‘종전자산 감정평가 현장 조사(임장)’입니다. 간혹 “어차피 나라에서 알아서 평가하겠지”라며 문도 열어주지 않거나 가만히 계시는 분들이 있습니다. 하지만 감정평가사들이 구역 내 수백, 수천 가구를 한정된 시간 안에 조사하다 보면 내 매물이 가진 독특한 장점이나 가치를 미처 발견하지 못하고 지나칠 수 있습니다. 오늘은계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 감정평가사 보상 법규와 토지 보상 이론을 공부하다 보면, 일반적인 사유지(개인 땅) 매매와는 전혀 다른 방식으로 가치가 창출되는 독특한 매물을 접하게 됩니다. 바로 국가나 지자체의 땅을 점유하고 있는 ‘국공유지 점유 건축물(일명 국유지 빌라 또는 무허가 주택)’입니다. 남의 땅(국가 땅) 위에 지어진 오래된 집인데도 아파트 입주권이 나온다는 사실, 알고 계셨나요? 심지어 국가로부터 땅을 합법적으로 사오는 ‘불하(拂下)’계속 읽기

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부동산 경매의 꽃이 ‘낙찰’이라면, 경매의 완성은 잔금을 치르고 실제 집을 인도받는 ‘명도’입니다. 아무리 값싸고 좋은 물건을 낙찰받았더라도, 현재 살고 있는 임차인이나 전 소유자(채무자)가 집을 비워주지 않고 버틴다면 수익화 파이프라인은 멈춰 설 수밖에 없습니다. 대부분의 명도는 대화와 이사비 협상으로 마무리되지만, 말이 통하지 않는 악성 점유자를 만났을 때는 결국 법적 강제집행(명도소송 또는 인도명령)을 진행해야 합니다. 이때 고수들이 소송장계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 부동산 정비사업 실무를 분석하고 법률 지표를 데이터화하다 보면, 간혹 시장에 도는 달콤한 투자 유혹 뒤에 얼마나 거대한 법적 함정이 숨어 있는지 목격하게 됩니다. 그중 대표적인 것이 바로 ‘상가 쪼개기’ 매물입니다. 하나의 넓은 상가나 토지를 여러 개의 지분으로 나누어 각각 아파트 입주권을 받아내려는 편법인데요. 법은 이를 강력하게 규제하고 있습니다. 오늘은 매수 전 반드시 확인해야 할계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 감정평가사 수험 과정에서 정비사업 법령과 조합원 권리 배분 기준을 공부하다 보면, 시장의 상식과 법 개정의 속도 사이에 가장 큰 괴리가 있는 주제를 발견하게 됩니다. 바로 ‘1+1 분양’ 제도입니다. 과거에는 “대지지분이 넓거나 감정평가액이 높으면 무조건 아파트 두 채를 받는 게 이득이다”라는 인식이 지배적이었습니다. 하지만 다주택자에 대한 세제 규제와 대출 환경이 급변하면서, 최근 1+1 신청은 오히려계속 읽기

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법원 경매 시장에서 매각물건명세서를 보다 보면 ‘토지만 매각’, ‘건물 매각 제외(법정지상권 성립 여부 불분명)’라는 붉은색 경고 문구가 박힌 물건들을 자주 보게 됩니다. 대다수의 일반 입찰자들은 내 땅을 낙찰받아도 그 위에 남의 건물이 떡하니 버티고 있으면 땅을 제대로 활용할 수 없다는 공포감 때문에 고개를 돌립니다. 그 결과 이러한 물건들은 수차례 유찰되어 감정가의 반값 이하로 떨어지기 일쑤입니다. 하지만계속 읽기

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토지 경매 시장에서 도로와 접해있지 않은 땅, 즉 ‘맹지(盲地)’는 건축허가가 나지 않는다는 치명적인 약점 때문에 무조건 피해야 할 기피 대상 1호로 꼽힙니다. 실제로 아무런 대책 없이 맹지를 낙찰받았다가 진입로를 확보하지 못해 수년간 자금이 묶이는 투자자들도 허다합니다. 하지만 토지 보상과 공법적 메커니즘을 이해하는 고수들에게 맹지는 최고의 노다지입니다. 남들은 길이 없어 쓸모없는 땅이라며 외면할 때, 감정가의 30~40%까지 떨어진계속 읽기

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부동산 경매 투자에서 수주일 동안 밤을 새우며 권리분석을 하고, 꼼꼼하게 현장 조사(임장)를 마친 뒤 마침내 감정가 대비 완벽한 안전마진을 확보한 최고의 입찰가를 산정해 냈다고 가정해 봅시다. 이제 남은 것은 경매 당일 법정에 출석하여 입찰표를 작성하고 입찰함에 던지는 것뿐입니다. 거의 모든 준비가 끝났다고 생각하는 바로 이 순간, 의외로 많은 투자자가 가장 기초적인 ‘서류 작성 단계’에서 어처구니없는 실수를계속 읽기

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부동산 전체가 아닌 일부 지분만 매각되는 ‘지분 경매’는 온전한 소유권을 행사할 수 없다는 단점 때문에 많은 이들이 입찰을 꺼리는 대표적인 유찰 단골 물건입니다. 내가 3분의 1 지분을 낙찰받는다고 한들, 나머지 공유자들의 동의 없이는 집을 마음대로 임대 주거나 매각할 수 없기 때문입니다. 하지만 법률적 해결 매뉴얼을 장착한 스마트한 고수들에게 지분 경매는 ‘소액으로 투자해 단기간에 고수익을 올리는 최고의계속 읽기