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부동산 경매에 입찰하기 전, 등기부등본에 얽혀 있는 복잡한 권리 관계를 리셋하여 내가 낙찰받은 후 깨끗한 상태로 가져올 수 있는지 판단하는 기준을 ‘말소기준권리’라고 합니다. 이 기준점보다 뒤에 있는 권리들은 낙찰과 동시에 마법처럼 소멸하지만, 기준점보다 앞에 있는 권리들은 낙찰자가 고스란히 떠안아야(인수) 합니다. 권리분석의 뼈대를 세우기 위해 소멸을 결정짓는 6대 말소기준권리의 종류를 파악하고, 내 자산을 통째로 날려버릴 수 있는계속 읽기

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경매 법정이나 정보지를 보다 보면 공사 대금을 못 받았다며 서체 굵은 붉은색 글씨로 ‘유치권 행사 중’이라는 플래카드가 걸린 물건을 자주 마주하게 됩니다. 선순위 유치권은 낙찰자가 그 공사 대금을 고스란히 물어내야 하므로 최저가가 반토막 날 때까지 유찰되는 경우가 허다합니다. 하지만 실무적으로 경매 물건에 신고되는 유치권의 80~90%는 성립 요건을 갖추지 못한 ‘허위·과장 유치권’입니다. 대법원 판례 가이드라인을 기반으로 유치권의계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 재개발 구역의 매물을 매수할 때 대다수의 투자자는 현재 눈에 보이는 매매가격과 프리미엄(P) 액수에만 온 신경을 집중합니다. 하지만 정비사업은 매수 도장을 찍고 잔금을 치른 후에도 입주할 때까지 수년 동안 사업비와 공사비가 끊임없이 변동하는 ‘동적 비즈니스’입니다. 만약 내가 계약할 당시에는 예상 분담금이 1억 원이었는데, 조합과 시공사의 갈등이나 오염토 발견(26번 글 참고) 등으로 인해 입주 시점에 분담금이계속 읽기

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부동산 경매 시장에서 물건을 검색하다 보면 ‘대지권 미등기’라는 주홍글씨가 박힌 물건들을 자주 보게 됩니다. 아파트나 빌라 같은 집합건물은 건물 소유권과 토지 지분(대지권)이 한 몸으로 움직여야 하는데, 토지 지분 등기가 빠져 있다는 뜻입니다. 초보 투자자들은 법적 분쟁이나 대지 지분을 새로 사야 할지 모른다는 공포심에 무조건 입찰을 기피하지만, 고수들은 이 순간 감정평가서의 백엔드 데이터를 뜯어보기 시작합니다. 대지권 미등기계속 읽기

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부동산 경매 시장에서 권리분석을 할 때 가장 기본적이면서도 강력한 권리가 바로 임차인의 ‘대항력’입니다. 대항력이 있는 임차인은 낙찰자에게 자신의 보증금을 전액 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않을 권리가 있으며, 이는 곧 낙찰자가 그 보증금을 추가로 인수해야 함을 뜻합니다. 하지만 현행 주택임대차보호법의 독특한 효력 발생 시점 때문에, 임차인 입장에서는 치명적인 함정이 되고 경매 투자자에게는 복잡한 권리 관계를 야기하는 ‘타임래그(Time계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 자산 규모가 수억 원에서 수십 억 원 단위로 커지기 시작하면 투자자들은 자산을 한 단계 더 점프시키기 위한 출구 전략을 고민하게 됩니다. 이때 가장 많이 비교하는 두 가지 선택지가 바로 ‘꼬마빌딩(중소형 상가건물) 통매입’과 ‘우량 재개발 구역의 대형 지분(또는 다가구) 투자’입니다. 하나는 매달 또박또박 나오는 건물주로서의 월세를, 다른 하나는 신축 아파트와 상가 입주권이라는 강력한 자본 이득을계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 감정평가사 수험생이자 부동산 실무 분석가로서 정비사업의 마지막 단계인 ‘관리처분계획’ 관련 조항과 판례들을 들여다볼 때마다 느끼는 점이 있습니다. 바로 “진짜 중요한 돈의 흐름은 총회 책자 맨 뒷장, 깨알 같은 글씨의 예산서에 숨어 있다”는 사실입니다. 관리처분계획인가 총회는 조합원들에게 내 감정평가액, 비례율, 그리고 대략적인 예상 분담금이 공식적으로 통보되는 재개발의 가장 중요한 무대입니다. 이때 조합원들에게 두꺼운 백과사전만 한계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 재개발 구역의 매물 지도를 분석하다 보면 일반적인 빌라나 단독주택 외에 지목이 ‘도(道, 도로)’로 되어 있는 아주 작은 크기의 토지 지분들이 거래되는 것을 보게 됩니다. 이른바 ‘도로 지분’ 혹은 ‘과소토지(기준 면적보다 작은 땅)’ 매물입니다. “건물도 없고 좁은 골목길 땅 한 조각만 갖고 있는데 아파트 새 집을 준다고?” 믿기 힘들겠지만, 대지 지분이 한 평도 없는 무허가계속 읽기

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정부가 특정 지역의 부동산 과열을 막고 투기 수요를 차단하기 위해 전격 도입하는 가장 강력한 공법적 규제 카드 중 하나가 바로 ‘토지거래허가구역’입니다. 이 구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 토지 지분을 포함한 주택이나 상가를 거래할 때 반드시 관할 구청장의 사전 허가를 받아야 합니다. 특히 주거용 아파트의 경우 허가를 받으려면 ‘최소 2년간 실거주(의무 거주)’ 조건을 충족해야 하므로 갭투자가 원천계속 읽기

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법원 경매의 꽃이 낙찰이라면, 경매의 최종 승리는 잔금을 완납하고 온전한 소유권을 취득하는 순간 완성됩니다. 많은 초보 입찰자가 대법원 등기부등본상의 권리분석과 현장 조사에만 온 신경을 집중하느라, 막상 낙찰 후 한 달 이내에 수억 원에 달하는 잔금을 어떻게 마련할지 금융 계획을 소홀히 하곤 합니다. 잔금을 제때 내지 못하면 어렵게 쟁취한 낙찰자 지위가 박탈되는 것은 물론, 입찰 시 제출했던계속 읽기