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재개발 구역 내에서 상가를 운영하거나 소유하고 있는 분들의 가장 큰 관심사는 “상가 대신 아파트 입주권을 받을 수 있는가”입니다. 원칙적으로 상가 소유자는 새로 짓는 상가를 받는 것이 우선이지만, 특정 요건을 충족하면 아파트(주택)를 선택할 수 있는 길이 열려 있습니다. 오늘은 그 결정적인 기준이 되는 ‘산식’과 ‘조합 정관’의 비밀을 파헤쳐 보겠습니다. 1. 상가 소유자의 주택 공급 원칙 도시 및계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 최근 재개발 현장들이 공사비 증액 문제로 시공사와 조합 간의 갈등이 극심해지고 있습니다. “평당 공사비 1,000만 원”이라는 숫자가 현실로 다가오면서, 예비 투자자와 조합원들의 불안감도 커지고 있습니다. 오늘은 감정평가 이론 중 하나인 ‘원가법(Cost Approach)’의 원리를 응용하여, 급등하는 공사비 속에서 내 자산을 지키는 분담금 리스크 관리 전략을 심층 분석해 보겠습니다. 1. 왜 갑자기 공사비가 ‘폭탄’이 되었나? 감정평가계속 읽기

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부산 부동산 시장의 핵심인 해운대구는 현재 노후 아파트 단지의 재건축과 저층 주거지의 재개발 사업이 동시에 활발히 진행되고 있습니다. 투자자나 원주민 입장에서는 “어디가 더 수익성이 높을까?”라는 원론적인 질문을 던지게 됩니다. 오늘은 감정평가 실무에서 다루는 사업 방식별 특성과 2026년 현재 시장 상황을 반영한 수익률 변수를 시뮬레이션해 보겠습니다. 1. 사업 속도와 초기 투자금의 함수관계 재건축과 재개발은 시작점부터 다릅니다. 재건축계속 읽기

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부산 해운대구 장산역 인근이나 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 걷다 보면, 일반적인 재개발과는 조금 다른 소규모 정비사업 현수막을 발견하게 됩니다. 대표적인 것이 가로주택정비사업과 소규모 재건축입니다. 두 사업 모두 ‘빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법(소정법)’의 적용을 받아 절차가 빠르다는 공통점이 있지만, 법적 요건과 투자 가치 측면에서는 큰 차이가 있습니다. 1. 가로주택정비사업: ‘가로(街路)’를 유지하는 정비 가로주택정비사업은계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 감정평가사 자격시험을 준비하며 부동산 보상과 평가 이론을 공부하다 보면, 유독 투자자들이 오해하기 쉬운 개념을 자주 접하게 됩니다. 그중 대표적인 것이 바로 ‘비례율(Proportional Rate)’입니다. 보통 “비례율이 110%, 120%로 높으면 사업성이 좋아서 내 분담금이 줄어든다”고 생각합니다. 하지만 실제 현장에서는 비례율이 높은데도 분담금이 줄지 않거나, 심지어 늘어나는 경우가 허다합니다. 오늘은 그 이면에 숨겨진 숫자의 비밀을 파헤쳐 보겠습니다.계속 읽기

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부산 해운대나 장산 지역처럼 입지적 가치가 뛰어난 곳의 재개발 사업지에서 소유자들이 가장 민감하게 반응하는 부분 중 하나가 바로 ‘개별 요인 보정’입니다. 특히 같은 구역 내 비슷한 평수의 빌라나 아파트라도 ‘바다가 보이는지’ 혹은 ‘햇빛이 얼마나 드는지’에 따라 감정평가액은 천차만별로 달라질 수 있습니다. 오늘은 감정평가 실무에서 조망권과 일조권이 어떤 수치로 보정되는지 심층 분석해 보겠습니다. 1. 조망권(View)의 감정평가 반영계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 지난 포스팅에서는 비례율과 권리가액의 개념을 다뤘습니다. 원리를 이해했다면, 이제 가장 중요한 질문이 남습니다. “그래서 내 돈이 정확히 얼마가 들어가는가?”입니다. 보통 인터넷에 떠도는 분담금 계산기를 많이 쓰시지만, 수치를 잘못 입력하면 억 단위의 오차가 생길 수 있습니다. 오늘은 감정평가 이론의 기초를 바탕으로, 종이와 펜만 있으면 누구나 할 수 있는 분담금 직접 산출법을 사례와 함께 완벽히 정리해계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 저는 현재 감정평가사 자격 취득을 위해 관련 법령과 보상 이론을 심도 있게 공부하며, 이를 실무 데이터에 접목하는 분석을 진행하고 있습니다. 최근 공사비와 인건비 급등으로 인해 전국의 재개발 현장에서 ‘추가분담금 폭탄’이 가장 큰 화두로 떠오르고 있습니다. 초기 투자 시점에는 분명 수익성이 높다는 말을 들었는데, 왜 입주 직전에 수억 원의 추가 비용이 발생하는 걸까요? 오늘은 예비계속 읽기

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재개발 사업을 추진할 때 가장 큰 고민 중 하나는 “우리가 직접 조합을 설립할 것인가, 아니면 전문 기관인 신탁사에 맡길 것인가”입니다. 과거에는 주민들이 주도하는 조합 방식이 당연시되었지만, 최근 공사비 갈등과 사업 지연이 빈번해지면서 신탁 방식에 대한 관심이 뜨겁습니다. 오늘은 두 방식의 핵심 차이점과 지식 노마드 투자자가 반드시 따져봐야 할 득실을 분석해 보겠습니다. 1. 조합 방식: 전통적인 주민계속 읽기

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재개발 초기 투자금이 적게 드는 무허가 건축물, 일명 ‘뚜껑’ 매물은 매력적인 투자처입니다. 하지만 건물이 점유하고 있는 토지가 국공유지일 경우, 투자자가 반드시 계산기에 넣어야 할 변수가 있습니다. 바로 국유재산법에 따른 ‘변상금’입니다. 감정평가 실무에서 이 변상금이 어떻게 산정되고, 추후 토지 불하(매수) 가격과 어떤 함수관계를 갖는지 심층 분석해 보겠습니다. 1. 변상금 산정의 기초: 국유재산법 제72조 변상금은 국유재산을 무단으로 점유하거나계속 읽기