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부동산 경매 시장에서 다가구 주택(통건물 원룸)은 매달 꼬박꼬박 들어오는 안정적인 월세 파이프라인을 구축하려는 자산가들에게 최고의 인기 물건 중 하나입니다. 한 번의 낙찰로 수십 가구의 임대수익을 독식할 수 있기 때문입니다. 하지만 다가구 주택 경매는 양날의 검과 같습니다. 아파트처럼 개별 호실마다 등기부등본이 쪼개져 있는 다세대 주택과 달리, 다가구 주택은 건물 전체의 주인이 1명인 하나의 통부동산이기 때문입니다. 이 구조적계속 읽기

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법원 경매 권리분석을 할 때 말소기준권리보다 앞서 등기부등본에 기재된 ‘선순위 전세권’을 만나면 대부분의 입찰자는 본능적으로 긴장합니다. 선순위라는 단어가 주는 압박감과 낙찰자가 임차인의 전세보증금을 전액 인수해야 할지도 모른다는 공포 때문입니다. 실제로 선순위 전세권의 성격을 잘못 분석했다가 낙찰 대금 외에 수억 원의 보증금을 추가로 인수하게 되어 보증금을 포기하는 사례가 종종 발생합니다. 하지만 선순위 전세권이 경매 매각 절차에서 어떻게계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 부동산 시장의 침체기나 조정기가 오면 법원 경매 시장에 정비구역(재개발·재재축) 내 매물들이 시세보다 매력적인 가격으로 종종 등장하곤 합니다. 일반 매매 시장보다 훨씬 저렴한 감정가에 낙찰받아 새 아파트 입주권까지 얻을 수 있다면 그보다 더 좋은 재테크는 없을 것입니다. 하지만 경매 시장의 정비구역 매물은 눈에 보이는 권리분석(말소기준권리, 임차인 분석 등) 외에, 도시및주거환경정비법(도정법)이 규제하는 ‘입주권 자격’이라는 거대한 복병이계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 감정평가사 보상 법규와 정비사업 실무를 공부하다 보면, 재개발 구역 내에서 상가(점포, 상가주택 등)를 소유한 조합원들의 지위가 얼마나 독특하고 복잡한지 알게 됩니다. 가장 많이 나오는 질문이 바로 “상가 주인도 아파트 입주권을 받을 수 있나요?”입니다. 원칙적으로 상가 소유자는 새로 짓는 ‘상가’를 분양받는 것이 기본이지만, 특정 법적 기준을 완벽히 충족하면 아파트 입주권을 합법적으로 받아낼 수 있습니다. 오늘은계속 읽기

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법원 경매 시장에서 감정가 대비 2회 이상 유찰되어 반값 수준으로 떨어진 물건들을 보면 대부분의 일반 입찰자들은 지레 겁부터 먹습니다. “대항력 있는 임차인이 있거나 건물에 치명적인 하자가 있어서 사람들이 입찰을 안 하는구나”라고 생각하며 스크롤을 넘겨버리기 일쑤입니다. 물론 실제로 심각한 권리 관계나 물리적 결함이 얽혀 있는 부실 물건도 많습니다. 하지만 경매 실무에 정통한 고수들은 유찰 횟수라는 숫자 뒤에계속 읽기

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상가 경매 물건은 아파트나 빌라 같은 주거용 부동산에 비해 높은 임대수익률을 기대할 수 있어 매력적인 투자처로 꼽힙니다. 하지만 상가 입찰을 준비하는 투자자들의 발목을 잡는 거대한 법적 장벽이 하나 있습니다. 바로 임차인의 ‘권리금 보호 규정’입니다. 기존 상가 임차인이 “내가 피땀 흘려 일구어 놓은 바닥 권리금과 시설 권리금을 새로 들어올 임차인에게 받아 나가야겠으니, 낙찰자인 당신은 방해하지 마라. 만약계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 부동산 정비사업의 시계바늘이 ‘사업시행계획인가’를 지나면, 조합원들이 가장 긴장해야 하는 실무 절차가 시작됩니다. 바로 ‘종전자산 감정평가 현장 조사(임장)’입니다. 간혹 “어차피 나라에서 알아서 평가하겠지”라며 문도 열어주지 않거나 가만히 계시는 분들이 있습니다. 하지만 감정평가사들이 구역 내 수백, 수천 가구를 한정된 시간 안에 조사하다 보면 내 매물이 가진 독특한 장점이나 가치를 미처 발견하지 못하고 지나칠 수 있습니다. 오늘은계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 감정평가사 보상 법규와 토지 보상 이론을 공부하다 보면, 일반적인 사유지(개인 땅) 매매와는 전혀 다른 방식으로 가치가 창출되는 독특한 매물을 접하게 됩니다. 바로 국가나 지자체의 땅을 점유하고 있는 ‘국공유지 점유 건축물(일명 국유지 빌라 또는 무허가 주택)’입니다. 남의 땅(국가 땅) 위에 지어진 오래된 집인데도 아파트 입주권이 나온다는 사실, 알고 계셨나요? 심지어 국가로부터 땅을 합법적으로 사오는 ‘불하(拂下)’계속 읽기

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부동산 경매의 꽃이 ‘낙찰’이라면, 경매의 완성은 잔금을 치르고 실제 집을 인도받는 ‘명도’입니다. 아무리 값싸고 좋은 물건을 낙찰받았더라도, 현재 살고 있는 임차인이나 전 소유자(채무자)가 집을 비워주지 않고 버틴다면 수익화 파이프라인은 멈춰 설 수밖에 없습니다. 대부분의 명도는 대화와 이사비 협상으로 마무리되지만, 말이 통하지 않는 악성 점유자를 만났을 때는 결국 법적 강제집행(명도소송 또는 인도명령)을 진행해야 합니다. 이때 고수들이 소송장계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 부동산 정비사업 실무를 분석하고 법률 지표를 데이터화하다 보면, 간혹 시장에 도는 달콤한 투자 유혹 뒤에 얼마나 거대한 법적 함정이 숨어 있는지 목격하게 됩니다. 그중 대표적인 것이 바로 ‘상가 쪼개기’ 매물입니다. 하나의 넓은 상가나 토지를 여러 개의 지분으로 나누어 각각 아파트 입주권을 받아내려는 편법인데요. 법은 이를 강력하게 규제하고 있습니다. 오늘은 매수 전 반드시 확인해야 할계속 읽기