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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 재개발 구역의 매물을 매수할 때 대다수의 투자자는 현재 눈에 보이는 매매가격과 프리미엄(P) 액수에만 온 신경을 집중합니다. 하지만 정비사업은 매수 도장을 찍고 잔금을 치른 후에도 입주할 때까지 수년 동안 사업비와 공사비가 끊임없이 변동하는 ‘동적 비즈니스’입니다. 만약 내가 계약할 당시에는 예상 분담금이 1억 원이었는데, 조합과 시공사의 갈등이나 오염토 발견(26번 글 참고) 등으로 인해 입주 시점에 분담금이계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 자산 규모가 수억 원에서 수십 억 원 단위로 커지기 시작하면 투자자들은 자산을 한 단계 더 점프시키기 위한 출구 전략을 고민하게 됩니다. 이때 가장 많이 비교하는 두 가지 선택지가 바로 ‘꼬마빌딩(중소형 상가건물) 통매입’과 ‘우량 재개발 구역의 대형 지분(또는 다가구) 투자’입니다. 하나는 매달 또박또박 나오는 건물주로서의 월세를, 다른 하나는 신축 아파트와 상가 입주권이라는 강력한 자본 이득을계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 감정평가사 수험생이자 부동산 실무 분석가로서 정비사업의 마지막 단계인 ‘관리처분계획’ 관련 조항과 판례들을 들여다볼 때마다 느끼는 점이 있습니다. 바로 “진짜 중요한 돈의 흐름은 총회 책자 맨 뒷장, 깨알 같은 글씨의 예산서에 숨어 있다”는 사실입니다. 관리처분계획인가 총회는 조합원들에게 내 감정평가액, 비례율, 그리고 대략적인 예상 분담금이 공식적으로 통보되는 재개발의 가장 중요한 무대입니다. 이때 조합원들에게 두꺼운 백과사전만 한계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 재개발 구역의 매물 지도를 분석하다 보면 일반적인 빌라나 단독주택 외에 지목이 ‘도(道, 도로)’로 되어 있는 아주 작은 크기의 토지 지분들이 거래되는 것을 보게 됩니다. 이른바 ‘도로 지분’ 혹은 ‘과소토지(기준 면적보다 작은 땅)’ 매물입니다. “건물도 없고 좁은 골목길 땅 한 조각만 갖고 있는데 아파트 새 집을 준다고?” 믿기 힘들겠지만, 대지 지분이 한 평도 없는 무허가계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 저는 부산 해운대구 좌동(그린시티)과 중동, 우동 일대를 기반으로 감정평가 이론을 실무 현장에 대입하며 자산 가치를 분석하고 있습니다. 현재 해운대 부동산 시장은 거대한 변곡점을 맞이하고 있습니다. 우동3구역, 중동5구역(중동 미포 오션뷰) 등 전통적인 재개발 강자들이 공사비 협상과 분담금 조율로 막바지 스퍼트를 올리는 와중에, 선도지구 지정을 필두로 한 해운대 그린시티(舊 신시가지) 재건축 열풍이 무섭게 치고 올라오고 있기계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 블로그를 운영하거나 부동산 중개 마케팅을 하시는 분들의 가장 큰 고민은 “매일 반복되는 포스팅 글쓰기에 너무 많은 시간과 에너지가 소요된다”는 점일 것입니다. 특히 정형화된 데이터나 실시간으로 변동되는 매물 정보를 매번 수동으로 복사해서 워드프레스에 옮겨 적는 일은 비효율적입니다. 과거에는 이러한 웹 브라우저 자동화에 주로 셀레늄(Selenium)을 많이 사용했습니다. 하지만 최근 트렌드는 훨씬 빠르고 가벼우며, 현대적인 웹 환경(SPA,계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 감정평가사 수험 과정에서 건축물과 토지의 가치를 정밀하게 평가하는 ‘개별요인 비교법’을 공부하다 보면, 같은 단지 안의 아파트라도 몇 동이냐, 몇 층이냐에 따라 가치가 억 단위로 갈리는 이유를 학문적으로 이해하게 됩니다. 재개발 투자의 꽃은 뭐니 뭐니 해도 ‘조합원 동·호수 추첨’입니다. 일반 분양자들보다 앞서서 좋은 동과 로열층을 선점할 수 있는 든든한 특권이 주어지기 때문입니다. 오늘은 이 추첨이계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 부동산 시장의 침체기나 조정기가 오면 법원 경매 시장에 정비구역(재개발·재재축) 내 매물들이 시세보다 매력적인 가격으로 종종 등장하곤 합니다. 일반 매매 시장보다 훨씬 저렴한 감정가에 낙찰받아 새 아파트 입주권까지 얻을 수 있다면 그보다 더 좋은 재테크는 없을 것입니다. 하지만 경매 시장의 정비구역 매물은 눈에 보이는 권리분석(말소기준권리, 임차인 분석 등) 외에, 도시및주거환경정비법(도정법)이 규제하는 ‘입주권 자격’이라는 거대한 복병이계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 감정평가사 보상 법규와 정비사업 실무를 공부하다 보면, 재개발 구역 내에서 상가(점포, 상가주택 등)를 소유한 조합원들의 지위가 얼마나 독특하고 복잡한지 알게 됩니다. 가장 많이 나오는 질문이 바로 “상가 주인도 아파트 입주권을 받을 수 있나요?”입니다. 원칙적으로 상가 소유자는 새로 짓는 ‘상가’를 분양받는 것이 기본이지만, 특정 법적 기준을 완벽히 충족하면 아파트 입주권을 합법적으로 받아낼 수 있습니다. 오늘은계속 읽기

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안녕하세요, 테드메트릭(TedMetric)입니다. 부동산 정비사업의 시계바늘이 ‘사업시행계획인가’를 지나면, 조합원들이 가장 긴장해야 하는 실무 절차가 시작됩니다. 바로 ‘종전자산 감정평가 현장 조사(임장)’입니다. 간혹 “어차피 나라에서 알아서 평가하겠지”라며 문도 열어주지 않거나 가만히 계시는 분들이 있습니다. 하지만 감정평가사들이 구역 내 수백, 수천 가구를 한정된 시간 안에 조사하다 보면 내 매물이 가진 독특한 장점이나 가치를 미처 발견하지 못하고 지나칠 수 있습니다. 오늘은계속 읽기